www.skoroszex.fora.pl

Sit

Nie znalazłem na forum wątku lub wypowiedzi, które wyjaśniałyby temat rękojmi (który to wcale taki oczywisty nie jest).

Pozwolę więc sobie, ku pamięci, napisać kilka słów w tym temacie:
Sporo nieporozumień dotyczy momentu, od którego biegnie okres rękojmi. Jest on określony w art. 568 Kodeksu Cywilnego:
§ 1. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.
§ 2. Upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.
§ 3. Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.

Ponieważ ze strony deweloperów zdarzały się nadużycia w tym zakresie, w temacie wypowiedział się UOKiK:
W wydanej decyzji (nr RBG -8/2011) Urząd zakwestionował postanowienie zgodnie z którym czas na zgłaszanie usterek liczono od dnia zakończenia budowy budynku. Zgodnie z prawem, zauważone wady konsument może zgłosić w ciągu trzech lat od dnia odbioru mieszkania, a nie zakończenia budowy budynku. Kupujący ma prawo przez ten czas odstąpić od umowy, żądać naprawy lub obniżenia ceny, jeżeli nieruchomość odbiega od stanu, w jakim powinna być mu przekazana - stwierdził urząd.

Spotkałem się jednak z opinią (prawnika), wg której okres rękojmi biegnie nie od momentu odbioru mieszkania, lecz od dnia podpisania aktu notarialnego:
"Uprawnienie z tytułu rękojmi przysługuje "kupującemu", a nie np. posiadaczowi. Wielokrotnie się zdarza, że wydanie lokalu następuje jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego i w takiej sytuacji do czasu podpisania umowy jest się posiadaczem, a nie kupującym (właścicielem). Początkiem biegu terminu rękojmi jest ponad wszelką wątpliwość dzień podpisania aktu notarialnego, a nie dzień odbioru lokalu." - Wojciński & Korzybski Doradztwo Prawne

Pojawia się jednak dodatkowe pytanie:
Czy okres rękojmi biegnie od daty odbioru / podpisania pierwszego lokalu mieszkalnego, czy też może ostatniego?
Badam temat. Póki co, wg mnie przedawnienie roszczeń z tytułu rękojmi za wady lokalu oraz części wspólnych nieruchomości biegnie dla każdego właściciela lokalu odrębnie. Roszczenia z tytułu rękojmi za wady w częściach wspólnych nieruchomości przysługują właścicielom lokali, a nie wspólnocie.

Zakładając, że powyższe jest prawdą (dam znać, jak będę miał pewność), to co to oznacza w praktyce?
Wg mnie oznacza to dla nas, że w sytuacji, gdy pierwszy akt notarialny został podpisany w sierpniu 2011, a ostatni zostanie podpisany np. w grudniu 2012 (ja spodziewam się podpisania aktu mniej więcej w tym terminie), to pod koniec 2015 roku większość właścicieli mieszkań nie będzie już mogła zgłaszać wad (mieszkań i części wspólnej) w ramach rękojmi, ale niektórzy właściciele jeszcze tak. Oczywiście wspomnianej większości będzie obojętne, że pod koniec 2015 r. będę mógł domagać się usunięcia wad w moim mieszkaniu. Ale już fakt, że będę mógł zgłaszać wady w części wspólnej, obojętny być nie powinien Smile

Sit

Odpowiedź na pytanie nr 1: Czy termin rękojmi biegnie od dnia wydania kluczy, czy podpisania aktu notarialnego:

Art. 348 k.c.
"Przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem samej rzeczy."

Jeżeli kupującemu wydano klucze, ale akt notarialny nie jest podpisany, to kupujący nie może nią rozporządzać (sprzedać mieszkania). Czyli nie termin przekazania kluczy, ale termin podpisania aktu notarialnego jest początkiem biegu okresu rękojmi.

Dodatkowy argument:
"Wydanie" udziału w nieruchomości wspólnej nie może nastąpić z chwilą wydania lokalu. Nabywca lokalu "otrzymuje" udział z chwilą zawarcia umowy nabycia lokalu w formie aktu notarialnego.

Sit

Pytanie nr 2 - Czy rękojmia biegnie od daty podpisania pierwszego, czy ostatniego aktu notarialnego?

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia z dnia 23 września 2004 r., sygn. akt III CZP 48/04, orzekł:
"Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia."

Jeżeli więc rękojmia nie przysługuje Wspólnocie (ta powstaje z chwilą podpisania pierwszego aktu notarialnego), tzn. że przysługuje każdemu z właścicieli z osobna. Jeżeli każdemu z osobna, to oczywiście dla każdego z osobna bieg rękojmi rozpoczyna się w momencie podpisania jego własnego aktu notarialnego.
Ponieważ przedmiotem sprzedaży jest nie tylko lokal mieszkalny, ale także udział w nieruchomości wspólnej, to udzielaną rękojmią obejmowana jest w szczególności część wspólna.

Póki co, utwierdzam się w przekonaniu, że rękojmia na część wspólną kończy się po 3 latach od dnia sprzedaży (podpisania aktu notarialnego) ostatniego lokalu w budynku.